AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
O QUE É UM LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL?
A Avaliação de Imóveis é disciplinada pela ABNT NBR 14653-1, que trata dos procedimentos gerais. A norma possui ainda outras 6 partes que normalizam a avaliação para cada tipo de bem imóvel.
O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE/SP) define que são atividades básicas do Engenheiro de Avaliações ao ser contratado ou designado para fazer uma avaliação: definir objetivo se é para valor de mercado, locação etc; identificar o imóvel; expor a necessidade ou não da verificação das medidas; caracterizar a finalidade, se é para compra, venda, desapropriação etc; fundamentar e precisar o que se almeja alcançar; apresentar prazo para expor o laudo e condições.
QUAIS SÃO OS TIPOS DE AVALIAÇÃO?
Laudo Simplificado
Documento utilizado para expor as características da avaliação modo resumido e simplificado, apresentado em formato de formulário. Geralmente consiste de 1 a 5 páginas. Seu uso é para clientes nos quais não buscam grande detalhamento do método utilizado para determinação do valor. Ideal para pessoas físicas que buscam informação do valor de mercado do imóvel para compra, venda ou locação, também utilizado por bancos para garantias bancárias e financiamentos imobiliários.
Laudo Completo
Documento mais detalhado contendo ampla informação do imóvel, características construtivas, aspectos do mercado, memória de calculo, apresentação das amostras utilizadas, etc. Geralmente consiste de 15 a 70 páginas. Ideal para balanço patrimonial, atualização de ativos da empresa, partilha de bens, inventário, imóveis com características construtivas especificas, dissolução societária, leilão, processos judicias, etc.
QUAIS SÃO AS ETAPAS DE UMA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS?
De acordo com nossos processos internos, são necessários para a criação de um perfeito Laudo de Avaliação de Imóveis:
Levantamento de informações primárias e secundárias de Imóvel a ser avaliado, juntamente com o recebimento dos documentos solicitados pela ING Engenharia;
Vistoria física no imóvel, feita por um Engenheiro qualificado para uma análise criteriosa das características do Imóvel analisado;
Busca de informações mercadológicas no mercado imobiliário para ter uma consciência completa da conjuntura do imóvel avaliado. Esta avaliação do mercado, englobará imóveis ofertados e imóveis transacionados;
Sob os processos criteriosos da ING, conjuntamente com a Normas que regem o mercado, será produzido o Laudo de Avaliação do Imóvel.
ENGENHEIRO OU CORRETOR DE IMÓVEIS? QUEM PODE AVALIAR?
Embora a ING Engenharia possui em seu quadro técnico profissional de ambas formação é necessário expor cada responsabilidade no ambito da avaliação imobiliária.
Os engenheiros têm entre as suas atribuições, a realização de estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, pareceres e divulgação técnica. Todas essas atividades são regulamentadas pela lei 5.194/66.
Mas para se definir o valor mercadológico de um imóvel, exige-se muito mais que opiniões. Ou seja, são necessários conhecimentos técnicos e científicos que são inerentes e exclusivos desses profissionais.
Os engenheiros possuem conhecimentos intrínsecos e extrínsecos dos imóveis, como por exemplo: A infraestrutura e equipamentos urbanos, diretrizes municipais de projeto para a ocupação do solo, projetos, qualidade dos acabamentos, patologias, vícios e danos construtivos, durabilidade, necessidades e custos de reformas ou recuperações, conforto térmico e acústico etc.
Já corretor de imóveis realiza a Avaliação Imobiliária para precisar o valor de mercado de um imóvel e emite um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM). Contudo, não são todos os corretores que podem despachar esse documento. Apenas os que possuem formação podem fazê-lo.
Para emitir o PTAM, é preciso conquistar o título de avaliador imobiliário por meio de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou por especialização em Avaliação Imobiliária. A titulação é concedida pelo Conselho Federal e o inscreverá no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI).
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INSPEÇÃO PREDIAL
O QUE É A INSPEÇÃO PREDIAL?
A inspeção predial nada mais é do que uma avaliação que tem por objetivo identificar o estado geral da edificação e se seus sistemas construtivos, observando os aspectos de desempenho, funcionalidade, vida útil, segurança, estado de conservação, manutenção, utilização e operação, consideradas às expectativas dos usuários.
De acordo com a norma NBR 16747, a inspeção predial “tem por objetivo constatar o estado de conservação e funcionamento da edificação, seus sistemas e subsistemas, de forma a permitir um acompanhamento sistêmico do comportamento em uso ao longo da vida útil, para que sejam mantidas as condições necessárias à segurança, habitabilidade e durabilidade da edificação”.
Este diagnóstico da edificação também é conhecido como vistoria do check-up. Ela diminui o risco de acidentes prediais e contribui para um melhor direcionamento dos investimentos nos condomínios e para as adequações do plano de manutenção.
PORQUE SÍNDICOS, EMPRESAS E INSTITUIÇÕES DEVEM FAZER A INSPEÇÃO PREDIAL?
Entre as muitas responsabilidades dos síndicos e gestor do imóvel, está a inspeção predial. Ela precisa ser feita com frequência, pois previne surpresas desagradáveis e auxilia na prevenção de problemas mais sérios para o condomínio ou imóvel.
Além disso, cabem também a ele (ou a um profissional terceirizado, responsável pela manutenção do edifício) as tomadas de decisões para o cumprimento dos processos e procedimentos apontados no laudo de inspeção predial.
QUEM É O PROFISSIONAL HABILITADO PARA ELABORAÇÃO DO LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL?
As Inspeções Prediais deverão ser realizadas apenas por profissionais, engenheiros e arquitetos, devidamente registrados no CREA e CAU e dentro das respectivas atribuições profissionais.
As inspeções prediais podem possuir características multidisciplinares, consoante a complexidade dos sistemas e subsistemas construtivos a serem inspecionados.
O profissional responsável pela realização do trabalho pode convocar profissionais de outras especialidades para assessorá-lo, conforme o nível de inspeção predial contratado, cuja comprovação deve ser anexada ao laudo através das competentes ARTs e RRTs.
QUANTO CUSTA UM LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL?
O custo da Inspeção Predial é estipulado de acordo com a sua complexidade e elaboração de laudo, consideradas as características técnicas da edificação, manutenção e operação existentes e necessidade de formação de equipe multidisciplinar para execução dos trabalhos.
Os níveis de inspeção predial podem ser classificados em nível 1, nível 2 e nível 3, quanto maior o nível mais oneroso o trabalho de torna.
COMO É FEITA UMA INSPEÇÃO PREDIAL?
Resumidamente a Inspeção Predial é feita nas seguintes etapas:
Levantamento de dados e documentação, que deve ser solicitada pelo profissional e fornecida pelo responsável pela edificação;
Análise desses dados e documentos, para verificar se existem falhas (que devem ser apontadas no relatório final);
Entrevista para coleta de dados sobre a edificação, quando o profissional procura saber a idade da edificação, seu histórico de manutenções e reformas, entre outros;
Vistoria sistêmica da edificação, para a detecção de falhas ou anomalias;
Classificação das falhas e anomalias detectadas na vistoria, determinando o fator causador da perda de desempenho (foi decorrente do projeto? da execução? do uso? foi causada por agentes externos? está relacionada ao envelhecimento natural?);
Recomendação de ações necessárias para corrigir estas falhas ou anomalias;
Organização das ações prioritárias conforme sua urgência;
Avaliação do estado de manutenção e uso da edificação e de seus sistemas, incluindo a avaliação do plano de manutenção existente (ele está sendo executado? a frequência das ações está correta? as ações propostas podem mesmo ser realizadas? o equipamento “x” ou “y”pode ser acessado com segurança?);
Emissão do laudo com todas as informações.
Na hora da análise de documentos, devem ser inspecionados tanto aqueles administrativos, quanto os técnicos e de operação/manutenção.
Estes serão solicitados pelo inspetor e também variam conforme a cidade onde o condomínio está localizado, apesar de a Norma NBR 16747 sobre Inspeção Predial recomendar a análise de alguns documentos como:
Manual da edificação;
Manuais dos equipamentos instalados;
Habite-se (para os condomínios, por exemplo) ou alvará de funcionamento (para prédios industriais, instalações hospitalares, etc.)
Alvarás e relatórios de inspeção de elevadores;
AVCB e demais projetos legais;
Regimento interno;
Licenciamento ambiental;
Outorgas e licenças para casos onde houverem poços artesianos ou ETEs;
Contratos de manutenção de equipamentos;
Relatório de potabilidade da água dos reservatórios, bem como relatórios de manutenção e limpeza dessas estruturas;
Relatórios e atestados do SPDA;
QUANDO DEVE SER FEITA UMA INSPEÇÃO PREDIAL?
A periodicidade de uma inspeção predial depende do estado de conservação e manutenção da edificação vistoriada. Para edificações que apresentem diversas deficiências (principalmente se enquadradas como críticas), o prazo a ser estabelecido para realização de uma nova inspeção predial deverá ser inferior ao de outra edificação similar, que apresente melhores condições de uso, operação, manutenção e conservação. Desta forma, entende-se que cada caso deve ser analisado em particular.
Não existe uma regulamentação elaborada pela ABNT, mas recomenda-se que a Inspeção Predial seja realizada com periodicidade:
a cada 5 anos: edificações com até 20 anos;
a cada 3 anos: edificações de 21 a 30 anos;
a cada 2 anos: edificações de 31 anos e até 50 anos;
anualmente: edificações construídas há mais de 50 anos.
QUAIS IMÓVEIS DEVEM FAZER A INSPEÇÃO PREDIAL?
A Inspeção Predial pode ser realizada em qualquer imóvel. Possui uma frequência maior em condomínios, edificação de instituições públicas, construções tombadas, hospitais e empresas de grande porte.
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